Os data centers começam a ganhar espaço no mercado de fundos imobiliários como alternativa para financiar a expansão da infraestrutura digital no Brasil. Nesse movimento, a AZ Quest Panorama captou R$ 482 milhões para um fundo que reúne ativos da Scala, incluindo um data center em Fortaleza.
Ao mesmo tempo, a Alianza avalia criar um fundo listado dedicado ao segmento. As duas estratégias apostam em contratos de longo prazo para transformar instalações de tecnologia em ativos geradores de renda.
Fundo da AZ Quest capta R$ 482 milhões
O AZ Quest Panorama Data Centers (AZDC) levantou R$ 482 milhões em sua primeira emissão, com participação de mais de 7 mil investidores.
A estrutura prevê a aquisição de ativos da Scala e a posterior locação das instalações para a própria empresa. O portfólio inclui um data center em Fortaleza e três subestações.
Além disso, os contratos têm prazo de dez anos e estabelecem janelas específicas para eventual recompra dos ativos. Dessa forma, a operação combina a exploração imobiliária com uma alternativa de financiamento para a empresa de tecnologia.
Retorno considera prazo da operação
O AZDC foi estruturado com prazo determinado de dez anos. Segundo as condições apresentadas pela gestora, a remuneração parte de IPCA mais 9,5% ao ano para o investidor que permanecer até o vencimento.
Em determinadas situações de recompra antecipada, o retorno pode chegar a IPCA mais 10,5% ao ano. Esses percentuais, porém, dependem das condições estabelecidas para cada hipótese de saída.
A estratégia também diferencia o fundo de operações voltadas à construção de novos data centers. Nesse caso, os investidores têm exposição a ativos já existentes.
Os rendimentos do fundo têm isenção tributária nas condições informadas pela gestora. Por outro lado, ganhos de capital e amortizações estão sujeitos à alíquota de 20%.
Alianza avalia fundo exclusivo para data centers
A Alianza também analisa uma estrutura específica para o segmento. A proposta envolve separar os ativos de data centers atualmente relacionados ao ALZR11, por meio de um processo de spin-off.
A iniciativa, contudo, depende das condições do mercado. Entre os fatores avaliados estão os juros e a escala dos empreendimentos.
Nesse cenário, projetos que antes exigiam cerca de R$ 200 milhões passaram a alcançar aproximadamente R$ 700 milhões. Consequentemente, a aquisição integral de um empreendimento pode se tornar mais difícil para um único fundo.
Por isso, a gestora avalia modelos que permitam participar de projetos maiores sem necessariamente comprar a totalidade dos ativos.
Contratos longos sustentam modelo
A duração dos contratos aparece como um dos principais elementos da tese de investimento em data centers.
A carteira atual possui contratos com mais de dez anos restantes. Além disso, novas operações podem trabalhar com prazos de 15 a 20 anos, conforme as características de cada projeto.
Com contratos mais longos, os fundos conseguem estruturar uma previsibilidade maior para as receitas. Ainda assim, a criação de novos veículos depende da escala dos ativos, do custo de capital e das condições negociadas com os operadores.
Redata pode ampliar investimentos
O avanço dos fundos ocorre paralelamente ao Redata, regime criado em setembro de 2026 para estimular investimentos em data centers no Brasil.
O programa prevê incentivos tributários para equipamentos utilizados nas instalações. Para acessar os benefícios, entretanto, as empresas precisam obter autorização do Ministério da Fazenda e cumprir contrapartidas previstas no regime.
Nesse contexto, a expansão da infraestrutura digital pode abrir espaço para novas estruturas de financiamento imobiliário. A Associação Brasileira de Data Centers estima R$ 500 bilhões em investimentos até 2030.
A projeção considera ainda a expansão da capacidade instalada do país, de 730 MW para 3,2 GW.
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