A regulamentação da Reforma Tributária estabelece regras específicas para a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) no mercado imobiliário. O modelo prevê reduções em relação à alíquota geral do IVA dual e cria mecanismos de abatimento para determinadas operações residenciais.

Considerando uma alíquota geral estimada em 26,5%, as operações de venda, incorporação e loteamento contam com redução de 40%. Já locações e arrendamentos têm redução de 60%. Além disso, a legislação estabelece deduções fixas para imóveis residenciais, o que altera a base sobre a qual os tributos serão calculados.

Como funciona a cobrança sobre imóveis

Na venda, incorporação e loteamento de imóveis, o redutor de 40% aplicado sobre a alíquota geral levaria a uma carga de aproximadamente 15,9%. Entretanto, o cálculo considera as regras específicas do regime imobiliário e os abatimentos previstos para determinadas operações.

No caso de locação e arrendamento, a redução chega a 60%. Com uma alíquota geral de 26,5%, a taxa resultante seria de aproximadamente 10,6%.

Além disso, pessoas físicas que realizam operações imobiliárias de forma eventual e sem habitualidade empresarial permanecem fora da incidência de IBS e CBS nessas operações, observadas as condições estabelecidas pela legislação. Nesses casos, continuam valendo as regras aplicáveis ao Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital.

Abatimentos reduzem a base de cálculo

O novo sistema também prevê mecanismos específicos para operações residenciais. Na venda de imóvel residencial novo, a legislação estabelece um redutor social de R$ 100 mil na base de cálculo.

Assim, considerando apenas o exemplo apresentado no material, uma unidade de R$ 300 mil teria R$ 100 mil retirados da base antes da aplicação da alíquota correspondente. O cálculo, contudo, depende das características da operação e das demais regras do regime imobiliário.

Para locação residencial, o mecanismo prevê um redutor de R$ 400 por mês. Dessa forma, em um aluguel de R$ 1.500, por exemplo, a base tributável seria reduzida para R$ 1.100 antes da aplicação da alíquota.

Esses mecanismos procuram reduzir o impacto da tributação sobre operações relacionadas à moradia, especialmente em imóveis residenciais.

Transição começa em 2026

O ano de 2026 marca o início da fase de testes da Reforma Tributária. Durante essa etapa, a CBS terá alíquota de 0,9%, enquanto o IBS terá percentual de 0,1%, conforme as regras de transição.

Os valores pagos nessa fase serão compensados com contribuições atualmente existentes, como PIS e Cofins, dentro do modelo estabelecido para o período de teste. Com isso, empresas passam a adaptar sistemas, documentos fiscais e processos internos antes da entrada gradual do novo sistema.

Para construtoras, incorporadoras, imobiliárias e demais empresas do setor, a transição exige atenção principalmente à formação de preços, contratos, sistemas fiscais e aproveitamento de créditos.

O que é fato e o que é fake?

A implementação da Reforma Tributária também ampliou a circulação de informações incorretas sobre os efeitos do novo sistema para empresas. Entre os principais pontos de dúvida estão as regras do Simples Nacional, o chamado Simples Híbrido e o tratamento das operações entre empresas.

Uma das informações que circulam afirma que empresas do Simples Nacional serão obrigadas a migrar para o Simples Híbrido ou para o regime regular caso vendam produtos ou serviços para outras empresas.

É fake news. Empresas optantes pelo Simples Nacional que realizam operações B2B não são obrigadas, apenas por esse motivo, a abandonar o regime ou migrar para o Simples Híbrido para permitir o aproveitamento de créditos pelos compradores.

Segundo as orientações apresentadas pelo Sebrae, a escolha do regime deve considerar as características de cada negócio. Por isso, empresas precisam avaliar estrutura de custos, perfil dos clientes, créditos tributários e alíquotas aplicáveis antes de decidir pela mudança.

Planejamento passa a ter papel central

A transição para o novo sistema tributário exige que empresas antecipem os impactos sobre suas operações. No mercado imobiliário, isso envolve avaliar desde o custo dos insumos e os créditos de IBS e CBS até a estrutura dos contratos e a formação do preço final dos imóveis.

As incorporadoras também devem acompanhar a regulamentação sobre o aproveitamento de créditos relacionados a materiais de construção, empreiteiras e serviços contratados, já que esses valores poderão influenciar o cálculo do tributo devido.

Da mesma forma, empresas que atuam com locação precisam avaliar o tratamento tributário de contratos residenciais e comerciais. No caso de pessoas físicas com múltiplos imóveis, a habitualidade e as características da atividade também devem ser observadas para determinar eventual enquadramento tributário.

Saiba mais:

União avaliza R$ 270 bilhões em empréstimos desde 2023

Brasil inicia análise de reciprocidade contra tarifas dos EUA