Apesar de o IVAR ser mais uma opção de índice de reajuste para os contratos de locação, é preciso entender que no contrato existem duas partes, o locador e o locatário, que estão buscando sempre a melhor negociação. (Foto: Freepik)
Tradicionalmente, o Índice Geral de Preço de Mercado (IGPM), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), sempre foi o indexador mais utilizado para reajuste dos contratos de aluguéis imobiliários. Entretanto, depois de dois anos seguidos, nos quais o indicador disparou, a FGV, como alternativa, lançou um novo indexador: o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR). Mas afinal, o que vem a ser o Ivar e como o mercado recebeu a novidade?
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Segundo a advogada Martina Faust, do Setor Imobiliário do Escritório Valença & Associados, antes de explicar o que representa o novo índice e como ele funciona, é importante entender por que ele foi criado. Conforme disse, historicamente, a adoção do IGPM deve-se ao fato da ausência de um índice específico para correção monetária dos contratos de locação.
“Acontece que este índice tem na sua composição três outros índices, com pesos diferentes: o IPA (Índice de Preços por Atacado), com 60%; o IPC (Índice de Preços ao Consumidor), com 30%; e o INCC (Índice Nacional do Custo da Construção), com 10%. Porém, o IPA, de maior peso, tem relação direta com a variação de preço das commodities, que são dolarizadas. Logo, os impactos nesse componente, decorrentes da crise ocasionada pela pandemia de Covid-19, contribuíram diretamente no salto do IGPM”.
Para se ter uma ideia, ele recorda que em maio de 2021, o IGPM registrou quase 40% de aumento no acumulado de 12 meses. Dessa forma, os impactos foram sentidos diretamente na rotina dos locatários. “Assim, houve judicialização em massa de ações revisionais para alterar o IGPM por outro índice inflacionário”, conta. Nesse contexto, emenda, foi que surgiu o IVAR, como uma resposta à distorção ocasionada no setor de locação, nos dois anos anteriores, em decorrência da disparada do IGPM.
O cálculo do novo índice
Conforme explica Faust, o cálculo do IVAR leva em consideração dados obtidos por meio da análise de contratos de locação reais, retroativos a 2018, com o intuito de garantir maior segurança na amostragem. “Tais documentos foram e continuarão sendo fornecidos, periodicamente, por empresas administradoras de imóveis, por meio de parceria firmada com esta finalidade”, fala.
Ainda de acordo com ela, atualmente, empresas do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte contribuem com a parceria firmada para o cálculo do IVAR, mas a intenção é expandir esse rol incluindo mais cidades.
Assim, avalia a especialista, o lançamento do IVAR se apresenta como uma ferramenta mercadológica, que apesar de não ter caráter vinculativo, tendo em vista a permanência da liberdade das partes em eleger qual o índice a ser adotado, constitui uma alternativa para sanar a problemática vivida na esfera do mercado de locação. “Sua eficácia irá depender da forma como o mercado irá recepcioná-lo. Portanto, só poderá ser atestada com a experiência no decorrer dos próximos meses”, afirma.
Como o mercado recebeu o Ivar
Para Said Gadelha, presidente Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil no Ceará (OAB-CE), o mercado imobiliário ainda está avaliando a funcionalidade do novo índice. “É cedo para fixar uma opinião sobre se o IVAR servirá ao seu propósito. Primeiramente, se faz necessário um amadurecimento do índice pelo próprio mercado. Em seguida, temos o fato de que o cálculo, tendo em vista as cidades de referência, não representa o retrato nacional. Portanto, é preciso que haja a inclusão de, pelo menos, três capitais de cada região”, justifica.
Além disso, emenda, apesar de o IVAR ser mais uma opção de índice de reajuste para os contratos de locação, é preciso entender que no contrato existem duas partes, o locador e o locatário, que estão buscando sempre a melhor negociação. “O locador procura um melhor reajuste para seu investimento e o locatário um menor reajuste para seu contrato. Sendo, assim, observamos que as partes precisam intentar uma negociação equilibrada para os reajustes. Justamente para não ocorrer os problemas que existiram nesse último ano com um índice cuja alta inviabilizou a continuidade de vários contratos”, argumenta.
Com o que concorda Germano Belchior, diretor superintendente da Alessandro Belchior Imóveis. “O IVAR vai ter que amadurecer muito. O Brasil é um país de dimensões continentais e este índice contempla, para efeito de cálculo, apenas cinco cidades. Nenhuma do Norte e Nordeste. Dessa forma, ele já nasceu com a amostragem distorcida. Ademais, teve como fonte nessas cidades, uma única empresa. Portanto, o IVAR índice, apesar de toda credibilidade da FGV, nasceu necessitando de alguns aperfeiçoamentos”, expõe.
Ao mesmo tempo, ressalta, o IVAR foi lançado focando locações residenciais, sendo que o mercado também é composto por locações comerciais. “Assim, precisamos ver como ele vai amadurecer com o tempo”.
