Embora distante das grandes economias, esta modalidade de investimento avançou na última década e pode ser multiplicado. E neste mês, o contribuinte deve ter atenção na hora de declarar o Imposto de Renda, a ser entregue até 31 de maio, não esquecendo de fazer constar corretamente os investimentos. (Foto: Freepik)

Fundos imobiliários são alternativas de investimento com baixa tributação

Por: Gladis Berlato | Em:
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O mercado de fundos imobiliários está ainda sendo descoberto pelos brasileiros como alternativa de melhor retorno de aplicação. Com isenção ou baixa incidência de tributação, o sistema é também uma forma de financiar projetos e empreendimentos que geram renda, empregos e injetam recursos na economia contribuindo para o desenvolvimento. Assim fazem as incorporadoras e construtoras do mercado imobiliário, que, dentro das regras estabelecidas, financiam seus projetos desde que disponham de lastro suficiente em recebíveis.


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Trata-se, ainda, de um incipiente segmento que mostra uma trajetória de crescimento lento, mas firme. Para se ter uma ideia de grandeza: guardadas as proporções, enquanto o valor de mercado dos fundos imobiliários americanos é de US$ 1,4 trilhão, segundo a National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), no Brasil não passa de R$ 126 bilhões, conforme a Bolsa B3.

Ainda que tímido, o histórico é de evolução em termos de novas adesões. Nos últimos 10 anos, o número de investidores saltou de 21 mil em dezembro de 2010 para 1,2 milhão em dezembro de 2020, tendo registrado um período de estagnação em 100 mil investidores entre 2012 e 2017. E a curva é ascendente, tendo subido atualmente para pouco mais de 1,3 milhão.

O especialista no tema, Davi Mendes, sócio da Verk Investimentos, credenciada da BTG Pactual no Ceará, enxerga potencial para crescimento. “O Brasil está avançando bastante em educação financeira e já percebe outras aplicações acessíveis que vão muito além da poupança”, disse, acreditando que é factível o número de investidores multiplicar e chegar a 10 milhões em dois a três anos.

Para que isto aconteça, ele entende que é preciso romper a barreira cultural daquele sentimento de posse muito presente nos brasileiros que, de geração em geração, cresceram ouvindo a expressão “Quem tem terra não erra”. O conceito começa a ser questionado no momento em que os mercados se abrem a novos aplicadores, com regras transparentes e com valores muito acessíveis a partir de R$ 100,00. “Nos fundos imobiliários, o investidor adquire cotas e se torna sócio de shopping centers, galpões industriais, salas comerciais, hotéis e até hospitais, tão em alta neste momento de pandemia”, ilustra ele, acrescentando que o perfil de investidores é variado.

Uma das vantagens dos fundos imobiliários em relação ao aluguel tradicional é que não há compromissos e preocupações com inadimplência e custos de manutenção do imóvel, além da falta de liquidez imediata, notadamente em tempos de crise. Convém não esquecer, como em qualquer investimento, a opção por fundos imobiliários tem riscos associados em termos de rentabilidade. Mas Davi Mendes calcula que, havendo a formação de uma equilibrada cesta de produtos para neutralizar as surpresas da dinâmica do mercado, é possível aferir retorno médio mensal de 0,6% em dividendos, um percentual bem razoável diante das opções disponíveis atualmente.  

“O fator de motivação é começar a investir, acompanhar os ganhos mensais e reaplicar para formar capital suficiente com vistas a engordar o valor o suficiente para servir de fonte para retiradas regulares”.

Davi Mendes, sócio da Verk Investimentos/ BTG Pactual

Como funciona a tributação

As pessoas físicas são isentas de Imposto de Renda, Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) nas aplicações nestes fundos. Mas cabe um alerta: o imposto de 20% incide sobre o ganho de capital. Ou seja, se as cotas adquiridas renderam, na hora da venda será preciso declarar na aba Operações Fundos de Investimento Imobiliário no menu de Renda Variável. Neste caso, é obrigatório informar o lucro de cada mês e o prejuízo no início do ano, além do imposto recolhido por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), guia de taxas sobre operações financeiras. “O fato gerador do recolhimento é a venda com lucro”, resume Davi Mendes, explicando que o inverso também é verdadeiro. O prejuízo anterior compensa o lucro posterior.

O consultor tributário Jocelito Santos que integra a Comissão de Reforma Tributária pelo Conselho Regional de Contabilidade do Ceará (CRC-CE), diz que é preciso olhar os fundos imobiliários sob duas perspectivas. A primeira delas é a do investidor, o dono do imóvel, que cria o fundo para captar recursos. Este é isento desde que  siga rigorosamente as regras de distribuição semestral aos cotistas de 95% do lucro apurado e que incorporadores, sócios ou construtores não respondam por mais de 25% da carteira. “Se passar deste limite, a isenção é perdida e o total aplicado será tributado”, alerta.

A segunda ótica a ser considerada é a do cotista. Para garantir isenção, um só investidor não pode deter mais de 10% das cotas, o fundo não pode ter menos de 50 participantes e a negociação tem que ser organizada e feita, exclusivamente, via Bolsa ou mercado de balcão. Se não estiver enquadrado nestes três itens, o cotista é tributado em 20%.

Para Jocelito Santos, este é um mercado incipiente no Brasil justamente pela falta de cultura do investidor que tem que enxergar os Fundos Imobiliários pela rentabilidade e pela vantagem fiscal, mas que precisa estar ciente da dinâmica do mercado e de seus riscos, um ensinamento que cabe aos profissionais oferecer. “O mecanismo é excelente, mas ainda não está sedimentado como uma opção de financiamento”, ilustra ele, lembrando que no Brasil o perfil é de investidores de pequeno e médio porte.

O diretor da Fortus Contábil, Evanir Aguiar, alerta para a necessidade de atenção do contribuinte na hora de declarar o Imposto de Renda, a ser entregue até dia 31 deste mês, não esquecendo de fazer constar corretamente os investimentos. O caminho é simples para evitar a malha fina: primeiro passo é acessar a opção Bens e Direitos, informar a posição das quotas em Fundo de investimentos imobiliário e depois informar proventos em Rendimentos isentos e não tributáveis, selecionando a opção Outros. Por fim, na ficha Renda Variável, preencher mensalmente o lucro e o prejuízo, o imposto retido e o imposto já recolhido mensalmente ao longo do ano.

Critérios de escolha

Embora seja tarefa do gestor a escolha de quais investimentos serão feitos com o dinheiro dos investidores, convém ficar atento a alguns critérios na hora de analisar e decidir sobre a adesão a um fundo imobiliário:

  • Portfólio – Avaliar quais imóveis ou papéis pertencem ao fundo e as perspectivas para cada um deles.
  • Localização A localização é um item relevante na hora da compra de qualquer imóvel.
  • Inquilinos – Convém saber o histórico do inquilino na conservação e pagamento em dia.
  • Gestão e performance – É recomendável saber sobre o trabalho da gestão e o histórico de desempenho.
  • Liquidez – Embora a liquidez dos fundos imobiliários na B3 seja crescente, dependerá de cada carteira.
  • Preço Uma avaliação comum é a comparação do preço de negociação com o valor patrimonial das cotas.
  • Taxa de retorno – É a divisão do valor dos rendimentos pela cotação das cotas do fundo.

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